En este informe analizamos la evolución reciente y las perspectivas del sector inmobiliario, en particular, de los mercados de viviendas, oficinas y almacenes.
En primer lugar, identificamos los principales factores macroeconómicos detrás del comportamiento reciente de las ventas de viviendas (nuevas y usadas) a nivel nacional, aproximadas por los créditos hipotecarios y los bonos otorgados por el programa Mivivienda. Luego evaluamos si estos factores se mantendrán o si entrarán a jugar otros, los cuales serán la base para realizar nuestras proyecciones de ventas para el próximo año. El análisis también lo hacemos diferenciando las ventas dirigidas al segmento de ingresos medios y altos, así como las destinadas a los segmentos medios bajos y bajos (viviendas de interés social), encontrando que las enfocadas hacia estos últimos segmentos serán las de mejor desempeño relativo.
En segundo lugar, estudiamos el mercado de oficinas en Lima, tanto prime como subprime, el cual fue uno de los que sufrió el mayor impacto de la pandemia. Tomando en cuenta nuestras perspectivas de la inversión privada y las tendencias en el modo de trabajo de las empresas, proyectamos el comportamiento futuro de la demanda por espacios de oficinas. Asimismo, en base a los proyectos que se encuentran en construcción, estimamos la nueva oferta que se sumará al mercado en el corto plazo y su impacto en la tasa de vacancia.
Finalmente, realizamos un análisis de la situación y oportunidades en el mercado de almacenes en Lima, en particular, los ubicados en grandes condominios, los cuales han mostrado un interesante dinamismo en los últimos años ante la mayor demanda debido al despegue del comercio electrónico. Las principales variables que presentamos son el stock (por tipo y por zonas), las tasas de vacancia (por tipo) y las tarifas de alquileres (por tipo).
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• Los créditos hipotecarios se han recuperado de manera rápida y fuerte. En el acumulado a setiembre de 2021 se ubicaron 15% por encima de sus niveles prepandemia. Entre los factores detrás de este comportamiento están la reapertura de las actividades económicas, la demanda embalsada en los meses de confinamiento, el incremento de los bonos para acceder a vivienda social, los retiros de la AFP y CTS y las atractivas condiciones de financiamiento. El fuerte impulso provino de los créditos tradicionales que aumentaron 25% con respecto a 2019, mientras que los créditos para vivienda social se ubicaron ligeramente por debajo debido un retraso en la transferencia de recursos al Fondo Mivivienda.
• Las condiciones de financiamiento se mantuvieron bastantes favorables hasta mitad de año. Las tasas de interés se ubicaron en mínimos históricos y los plazos de los créditos se ampliaron hasta los 30 años. Sin embargo, en los últimos meses las tasas han mostrado un incremento.
• Los precios de las viviendas siguieron subiendo hasta principios de año. A partir del segundo trimestre, los precios se han reducido ligeramente, aunque con cierta heterogeneidad a nivel de distritos. Por un lado, en distritos de segmentos altos, la caída de precios ha sido importante debido a la incertidumbre política que ha ralentizado la demanda de inversionistas por viviendas para alquiler y ha incrementado la oferta de viviendas de segundo uso por parte de personas que empezaron a liquidar sus activos. Por otro lado, en distritos de segmentos medios, los precios no dejaron de subir.
• Las tarifas de alquiler de vivienda se redujeron de manera importante y generalizada debido, principalmente, a que la demanda se vio bastante afectada por la pandemia y a que el incremento del tipo de cambio ha hecho que se renegocien a la baja los alquileres para que estén más acordes con los ingresos en soles que perciben las personas. Como consecuencia, el ratio PER se incrementó hasta los 21 años en promedio. En algunos distritos el ratio PER se ubicó en 24 años, lo que puede anticipar algunas correcciones de precios en dichas zonas a futuro.
• Hacia adelante, es poco probable que se mantenga el dinamismo de los crédito hipotecarios. El ruido político y la caída esperada de la inversión privada el próximo año afectaría la demanda por vivienda. Asimismo, las personas casi habrían agotado el dinero de sus retiros de las AFP y la CTS. Por último, las tasas de interés han empezado a mostrar una tendencia al alza en línea con el incremento de los tipos a largo plazo de los bonos peruanos.
• La adopción del trabajo remoto, desde inicios de la pandemia, viene afectando fuertemente al mercado de oficinas. Este año continuaron las desocupaciones de espacios de trabajo tanto en el segmento A como en el subprime, lo que se ha reflejado en el incremento de la tasa de vacancia y reducción de los alquileres. A pesar del importante avance en el proceso de vacunación que permitirá un retorno más seguro a las oficinas el próximo año, se espera que la demanda se mantenga débil debido a la caída de la inversión privada y a que se mantendrá un esquema de trabajo híbrido en las empresas.